房租可以抵扣个税，房东立刻威胁涨租！

“房东，我的租金要抵扣个税。”

“如果你抵扣个税，那我就要涨房租。”

 

2019年，新个税法实施，住房租金等6项支出可以抵扣个税。这本是一件给居民减负的好事，谁料到，却引发了房东、租客和中介之间的博弈，也引发了推涨房租的担忧。

 

租金抵扣个税被房东威胁涨房租

 

根据新规，在北京租房的小张可以税前扣除1500元，单位下发个税专项附加扣除信息表后，她便准备填表。

 

按照信息表，要享受住房租金专项附加扣除，需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码，或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

 

但房东却给小张泼了一盆冷水：“如果你申报租金扣除，税务局找我收税的话，我会把钱加到房租上，目前房租是不含税的价格。”

 

小张的遭遇并非个例。很多网友反映，自己的房东也以提交信息后可能被征税为由，劝租客不要申报个税租金扣除。甚至有房东表示，如果进行扣除就要租客退房。

 

一边是个税可能抵扣几十元，另一边是房租可能上涨几百元，权衡之下，很多租客为避免与房东闹僵，被迫选择不申报租金支出扣除。因此，无法享受到国家发放的个税减税红包。

 

自如客们申报扣除也遭遇困扰

 

自如的租客们，在享受租金个税抵扣政策时，也遭遇了一番波折。

 

媒体报道称，自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”。自如管家的理由是：自如只是受业主委托代为管理，属于第三方，不是出租方。

 

专家称，这可以起到避税作用。“这对于已经拥有200万租客，年租金收入超过10亿的自如而言，能省下一笔不菲的税费支出。”

 

不过，1月4日晚，自如又表示，可以选择填写“组织”信息。

 

一位自如客抱怨：“本来我填了出租人是合同甲方自如，结果管家说应该填房主，费了半天劲改成房主，结果又说让改成自如。还能改吗？是再耍租客呢？”

 

房东们的担忧成立吗？

 

房租的专项附加扣除，一头连着租客，一头连着房东，中间可能涉及房产中介。

 

租客们最关心的是抵扣多少钱；而房主们却担心租客申报的信息将来会不会成为向房东征税的专项线索。

 

“房东担心后续的税费问题，所以缺乏配合租客去申请抵扣的积极性。”相关人员说。

 

安居客房产研究院首席分析师张波说：“首先，按照目前个税法的规定，房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税，这个和房客是否需要抵扣没有直接关系；其次，房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣，以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣的行为，既不合理也不合法。”

 

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示：在申报租金扣除时，新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录。政策本身已经考虑得很周到，就是为了租客能顺利享受到租金扣除，但很多房东借机威胁涨房租，对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利，也可以直接向税务部门举报。

 

个人出租住房纳税很高吗？

 

近日刷屏的一篇文章中，有房东算了一笔账：你拿我的信息去申报个税抵扣，过不了几天，税务部门就会通知我去开发票。单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘以12%)，这还没算增值税和附加税等！你申请住房租金专项附加扣除能省100元，我至少要垫进去500元。

 

那么，个人出租住房到底要缴多少税呢？

 

张波介绍，个人出租住房需要缴纳的税目非常多，包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说，税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大，有的省市综合征收率低至4%。

 

汪蔚青表示，很多地区的个人出租住房综合税率都比较低。比如北京和上海，一般是按照房租的5%来征收。

 

也就是说，假如北京一个房东出租住房，每月房租收入3000元，按照5%综合征收税率，实际缴纳税款只有150元，远没有文章中计算得那么高。

 

租金抵扣最高每月可省675元个税

 

根据城市不同，住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，每月扣除1500元。

 

除以上城市外，市辖区户籍人口超过100万人的城市，则每月扣除1100元；市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市，则每月扣除800元。

 

举个例子，在北京租房，租金3000元，扣除三险一金后月薪1万元，在个税起征点为5000元情况下，没有专项附加扣除，每月需缴纳个税：(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元。

 

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月缴纳个税为：(10000-5000-1500)×10%-速算扣除数210元=140元，也就是每个月增加150元到手收入。

 

根据按月换算后的综合所得税率表，如果你是北上广深的租房客，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下个税45元，最高可省下675元。工资越高，租房抵扣减少的个税越多。

 

如何让租客顺利享受租金抵扣？

 

严跃进表示，后续建议针对此类问题继续观察，若房东不愿意配合租客抵扣税费，税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法，即简化流程。同时，后续机构类房源租赁会增多，这样也可以回避房东不配合的尴尬。

 

目前国内的确存在个人房源出租监管的漏洞，对个人出租房源查收税款的难度较大，一定程度上造成了许多出租房不缴纳相应税费的问题，需要建立和健全租金个税缴纳的监管制度。

 

中原地产首席分析师张大伟认为：过去很多房东偷税漏税，从长期看，个人出租房交税是必然的。

 

易居研究院副院长杨红旭表示：个人房东没有纳税习惯，也不会进行租赁合同的登记备案，这存在历史原因。租房抵扣个税，应该让租户是从中受益的，相关部门需要考虑一个过渡期的安排。

 

他同时建议，可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接。比如同样征收房地产税，个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话，可以酌情抵扣，给予一些优惠措施，鼓励房东去备案租赁合同。但是，这是一个很慢的推进过程。

 

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